Funderingsrisico bij taxatie

Funderingsrisico in het taxatierapport: wat betekent dit voor u?

Een fundering ziet u niet. Toch bepaalt hij mede wat uw woning waard is, hoe snel u haar verkoopt en of een geldverstrekker meegaat in de financiering.

Sinds 1 april 2026 staat funderingsrisico explicieter in het taxatierapport. Taxateurs werken met een vernieuwd model Taxatierapport Woonruimte, waarin het funderingsrisicorapport van het KCAF de primaire informatiebron is. Uw woning krijgt daarin een risicoklasse van A tot en met E. Bij een verhoogd risico kan aanvullend onderzoek nodig zijn voordat de taxateur zijn rapport kan afronden.

Op deze pagina leest u wat die klassen betekenen, wanneer een QuickScan aan de orde is, en waarom u dit beter uitzoekt vóórdat er een koopovereenkomst op tafel ligt.

Twijfelt u over de fundering van uw woning?

Wij kijken welke informatie er al over uw pand bekend is, voordat u verkoopt of biedt.

Stel uw funderingsvraag

Vraag een woningtaxatie aan

Op deze pagina

• Eerst dit: er is geen nieuwe wet
• De risicoklassen A tot en met E
• Hoe betrouwbaar is de informatie?
• Drie stappen, van eerste signaal naar zekerheid
• De QuickScan fundering
• Wat kost het en hoe lang duurt het?
• Verkoopt u een woning?
• Koopt u een woning?
• Appartement of VvE
• Gevolgen voor uw hypotheek
• Funderingsrisico in ons werkgebied
• Veelgestelde vragen

Eerst dit: er is geen nieuwe wet

Er wordt veel over funderingen geschreven en niet alles daarvan is juist. Twee misvattingen zijn hardnekkig.

Het vernieuwde modeltaxatierapport is geen nieuwe wet- of regelgeving. Het is een initiatief van het NRVT, door de overheid ondersteund omdat het bijdraagt aan transparantie in het koopproces. En er komt geen officieel funderingslabel voor woningen, zoals het energielabel. Wat er wél is: een risicoklasse binnen het taxatieproces.

Wat er per 1 april 2026 in de praktijk verandert, is dus geen extra regel maar een strengere eis aan de onderbouwing. Een taxateur mag een verhoogd funderingsrisico niet langer zonder toelichting laten staan. Hij moet navolgbaar maken hoe hij het risico heeft gewogen en waarom hij aanvullend onderzoek wel of niet nodig vond.

De risicoklassen A tot en met E

Het funderingsrisicorapport kent uw woning een klasse toe. Waar voorheen met laag, midden en hoog werd gewerkt, volgt het taxatierapport nu de KCAF-indeling:

De klasse wordt bepaald op basis van onder andere het funderingstype, bodem- en grondwatergegevens, zettingsdata zoals satellietmetingen, archief- en onderzoeksinformatie, en de betrouwbaarheid van die gegevens.

Lees de klasse als een signaal, niet als een technische eindconclusie. Een D betekent niet dat uw woning verzakt. Het betekent dat de beschikbare gegevens wijzen op een verhoogd risico en dat het verstandig is beter te kijken.

Hoe betrouwbaar is de informatie?

Dit onderdeel wordt vaak overgeslagen en is juist het belangrijkste. In het taxatierapport staat niet alleen de klasse, maar ook waarop die is gebaseerd. Er zijn drie niveaus:

1. Vastgesteld: gebaseerd op feitelijke, herleidbare gegevens over uw pand zelf. Bijvoorbeeld een eerder funderingsonderzoek of bouwtekeningen waaruit het funderingstype blijkt.
2. Afgeleid: gebaseerd op gegevens van panden binnen hetzelfde bouwblok of dezelfde bouweenheid. Vaak bruikbaar, want rijtjes zijn doorgaans in één keer en op één manier gefundeerd.
3. Indicatief : modelmatig bepaald op basis van algemene gegevens: bouwjaar, ondergrond, grondwater, zettingsdata. Een nuttig eerste signaal, maar met de laagste zekerheid.

Dat onderscheid heeft directe gevolgen. Bij een D of E waarbij het funderingstype vastgesteld of afgeleid is, ligt aanvullend onderzoek nadrukkelijk voor de hand. Is die D of E uitsluitend modelmatig bepaald, dan is er sprake van een signaal met lagere betrouwbaarheid en meer ruimte voor professionele afweging op basis van context, aanvullende informatie en lokale bekendheid. Onderzoek kan dan nog steeds passend zijn, maar de noodzaak is minder absoluut en juist dán moet de taxateur zijn keuze goed onderbouwen. Kortom: kijk niet alleen naar de letter. Kijk waar die letter op rust.

Drie stappen, van eerste signaal naar zekerheid

Onderzoek naar een fundering gaat in stappen. Elke volgende stap kost meer geld en meer tijd, maar geeft ook meer zekerheid. U zet die stap alleen als de vorige er aanleiding voor geeft.

Stap 1. Het funderingsrisicorapport

Dit is een bureaustudie. Er komt niemand bij u langs; het rapport wordt opgesteld op basis van bestaande gegevens over uw pand en de omgeving. U ziet er de risicoklasse A tot en met E in, plus waar die op gebaseerd is. De meeste mensen belanden hier zonder dat ze erom hebben gevraagd, omdat dit rapport sinds 1 april 2026 bij de taxatie hoort.
U gaat verder als de klasse hoog is én de gegevens over uw eigen pand of bouwblok gaan, niet alleen over de wijk.

Stap 2. De QuickScan

Nu komt er wel iemand langs. Een gespecialiseerd bureau meet en beoordeelt in een paar uur wat er bovengronds te zien is: staat de gevel scheef, lopen de metselwerklijnen recht, zijn er scheuren en waar zitten die. Wat zich ónder de grond afspeelt, blijft buiten beeld. U krijgt een uitkomst in drie richtingen: laag risico en klaar, midden risico met monitoring of voorwaarden, of hoog risico.
U gaat verder als de QuickScan een hoog risico bevestigt.

Stap 3. Het volledige funderingsonderzoek

Hier wordt daadwerkelijk gegraven en gesondeerd. Een specialist stelt vast hoe uw fundering er echt voor staat en wat herstel zou vragen. Dit kost het meest en duurt het langst, maar hierna weet u het.

Deze opbouw bestaat om te voorkomen dat u betaalt voor zekerheid die u niet nodig heeft. Het overgrote deel van de woningen komt niet verder dan stap één.

De QuickScan fundering

Een QuickScan volgens de KCAF-richtlijn is een snelle, uniforme vorm van aanvullend onderzoek. Een gespecialiseerd bureau komt ter plaatse en beoordeelt bovengrondse signalen: lintvoegmeting, loodmeting en scheuropname, waar nodig aangevuld met zettingsdata. Wat er onder de grond gebeurt, blijft buiten beeld, daarvoor is stap drie.

De uitkomst is altijd één van drie:

• Laag risico: geen verdere actie
• Midden risico:monitoring of aanvullende voorwaarden
• Hoog risico: volledig funderingsonderzoek nodig

Die middencategorie wordt vaak vergeten en is juist waar koper en verkoper afspraken over maken.

Een QuickScan is aan de orde bij een D- of E-klasse met vastgestelde of afgeleide gegevens, bij zichtbare scheuren, verzakking of scheefstand, wanneer het funderingstype onzeker is, wanneer bekende gegevens niet kloppen met wat u ter plaatse ziet, of wanneer een taxateur, koper of geldverstrekker om extra onderbouwing vraagt.

Kolpa voert zelf geen funderingsonderzoek uit. Dat hoort bij een gespecialiseerd bureau; wij helpen u bepalen of het nodig is en waar u terecht kunt. Kijk voor erkende bureaus bij de KCAF-erkenningsregeling.

Wat kost het en hoe lang duurt het?

Het funderingsrisicorapport zelf kost u niets extra: dat hoort bij de taxatie. De kosten beginnen pas als er aanvullend onderzoek nodig is.

• QuickScan (Fase 0): reken op €350 tot €650. Sommige bureaus zitten daaronder, tot rond de €330, en er zijn aanbieders die richting €800 gaan. Combineert u de scan met een bouwkundige keuring, dan is het tarief vaak lager. De inspectie duurt doorgaans minder dan een uur en de scan is meestal binnen enkele dagen in te plannen; het rapport volgt binnen een dag tot een week.
• Volledig funderingsonderzoek: hier moet u opletten, want dezelfde term dekt heel verschillende producten. Non-destructief vervolgonderzoek met metingen en archiefwerk kost tussen ongeveer €700 en €2.500. Een volledig onderzoek volgens de KCAF-systematiek, met inspectieput, paalinspectie en laboratoriumanalyse, ligt aanzienlijk hoger: KCAF houdt zelf €7.000 tot €9.000 per pand aan, met een doorlooptijd van ongeveer twee maanden.

Die doorlooptijd is in de praktijk vaker het knelpunt dan het bedrag. Loopt er een financieringsvoorbehoud van vier of zes weken, dan past een volledig onderzoek daar niet in. Een QuickScan wel. Dat is precies waarom het loont dit vóór de verkoop of vóór het bod uit te zoeken en niet erna.

Vraag bij het aanvragen altijd wat er concreet gebeurt: wordt er gegraven, worden er palen geïnspecteerd, gaat er materiaal naar een laboratorium? De naam "fase 1" of "fase 2" zegt weinig, de inhoud alles. Vraag ook of het bureau erkend is volgens de KCAF-erkenningsregeling, want een geldverstrekker of taxateur kan daarnaar vragen.

Ter oriëntatie op wat erna komt: als uit onderzoek blijkt dat herstel nodig is, lopen die kosten doorgaans in de tienduizenden euro's. Voor een indicatie voor uw eigen pand heeft KCAF een herstelkostencalculator. Het bedrag dat in het funderingsrisicorapport staat, is een globale indicatie en geen calculatie.

Prijspeil augustus 2026. De bandbreedtes zijn gebaseerd op de indicatie van het KCAF en op gepubliceerde tarieven van meerdere onderzoeksbureaus. Bureaus prijzen per pand en werken bij afwijkende situaties op offertebasis; vraag daarom altijd een eigen opgave op.

Bronnen: KCAF — funderingsrisico onderzoeken · gepubliceerde tarieven van onderzoeksbureaus, augustus 2026

Verkoopt u een woning?

Zoek uit wat er over uw fundering bekend is voordat u in de verkoop gaat. Een D of E die pas opduikt in de taxatie van uw koper komt op het slechtst mogelijke moment: het bod is binnen, de emoties zijn hoog en de klok tikt.

Wie het vroeg uitzoekt, houdt de regie. U kunt onjuiste of verouderde gegevens laten corrigeren, oude onderzoeken en herstelrapporten terugvinden, gemeentelijke informatie opvragen en zo nodig zelf een QuickScan laten doen. Daarmee informeert u kopers op basis van feiten in plaats van vermoedens.

Een verhoogd funderingsrisico maakt een woning niet onverkoopbaar. Wat een verkoop wél laat vastlopen, is onduidelijkheid. Zodra koper en verkoper naar hetzelfde rapport kijken, wordt het een onderhandeling in plaats van een conflict.

Verkoop voorbereiden? Vraag ons om de funderingsinformatie van uw woning door te nemen voordat u de markt op gaat. Plan een verkoopgesprek.

Koopt u een woning?

Stel uw vragen vóór het bod, niet erna. Vraag de verkopend makelaar om de beschikbare funderingsinformatie en let daarbij op vijf dingen:

1. Is het funderingstype vastgesteld, afgeleid of alleen modelmatig ingeschat?
2. Is er een recent onderzoek of een QuickScan?
3. Zijn er scheuren, scheefstand of verzakking te zien?
4. Zijn er in dezelfde straat of hetzelfde bouwblok problemen bekend?
5. En is er herstel uitgevoerd en zo ja, met welk bewijs?

Bij een D of E is extra alertheid op zijn plaats. Bespreek dan vóór uw definitieve bod welke onderzoeken beschikbaar zijn en of u een voorbehoud voor bouwkundig of funderingsonderzoek wilt opnemen.

Houd de rollen scherp. Een aankoopmakelaar signaleert en adviseert. Een taxateur waardeert. Alleen een funderingsspecialist stelt de technische staat van uw fundering vast. Wij vervangen dat onderzoek niet en doen daar geen uitspraken over, dat is precies waarom u ons kunt vertrouwen op het punt waar we wél deskundig zijn: wat het betekent voor prijs, onderhandeling en risico.

Appartement of VvE

Woont u in een appartement of een gesplitst pand, dan ligt de fundering niet bij u maar bij de vereniging van eigenaars. Dat verandert de zaak wezenlijk.

U kunt niet zelfstandig besluiten tot funderingsonderzoek of herstel. Dat loopt via een besluit van de vergadering. Voor een koper zijn daarom drie dingen relevant: staat funderingsonderzoek of -herstel al op de agenda van de VvE, hoe ziet het meerjarenonderhoudsplan eruit, en is de reservering toereikend voor het aandeel van uw appartement in eventueel herstel?

Vraag de notulen van de laatste drie jaar op en lees ze op dit punt. Een VvE die het onderwerp al agendeert, is een beter teken dan een VvE waar het nooit ter sprake kwam.

Gevolgen voor uw hypotheek

Een geldverstrekker gebruikt het taxatierapport om de waarde en het risico van de financiering te beoordelen. Staat er een verhoogd funderingsrisico in, dan kan hij aanvullende informatie opvragen, de uitkomst van een QuickScan willen zien, rekening houden met mogelijke herstelkosten, vragen hoe u herstel betaalt, extra voorwaarden stellen of de maximale financiering opnieuw bekijken.

Een D of E betekent niet automatisch een afwijzing. Het betekent wel extra vragen, en de acceptatievoorwaarden verschillen per geldverstrekker. De beslissing ligt altijd bij de bank. Bespreek een verhoogd risico daarom vroeg met uw hypotheekadviseur, niet in de laatste week van uw financieringsvoorbehoud.

Het funderingsrisicorapport kan een indicatie van herstelkosten bevatten en de taxateur mag die gebruiken. Let op: dat is een globale indicatie. Voor een reëel bedrag is onderzoek door een funderingsspecialist nodig.

Funderingsrisico in ons werkgebied

Funderingsrisico is bij uitstek een lokaal vraagstuk. Binnen ons werkgebied lopen de verschillen ver uiteen: bouwperiode, bodemopbouw en grondwaterbeheer bepalen samen of er iets aan de hand kan zijn.

In Gouda zakt de oude binnenstad door de inklinkende veenbodem. Veel historische panden staan niet op palen maar op staal of op ondiep hout en zakken dus met de bodem mee. De gemeente werkt met het Kaderplan Bodemdaling Binnenstad, en inwoners van Gouda kunnen kosteloos terecht bij het Funderingsloket Groene Hart voor funderingsvragen.

In Rotterdam en Dordrecht zit het aandachtspunt vooral in de vooroorlogse voorraad op houten palen, waar langdurig lage grondwaterstanden tot droogstand kunnen leiden.

In Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel speelt iets anders: dit is diepe polder, en veel woningen staan op staal. Het risico zit daar minder in rottende palen en meer in ongelijkmatige zetting. Let op: gemeente Zuidplas is geen deelnemer aan het Funderingsloket Groene Hart, dus inwoners hier krijgen minder gedetailleerde informatie dan Goudse eigenaren.

Veelgestelde vragen over funderingsrisico en taxatie

• Is een funderingsrisicorapport hetzelfde als een funderingsonderzoek? Nee. Het funderingsrisicorapport is een bureaustudie op basis van beschikbare data en modellen. Er komt niemand langs en er wordt geen funderingskwaliteit vastgesteld. Het is bedoeld om risico's te signaleren en te bepalen of vervolgonderzoek zinvol is.
• Betekent klasse D of E dat mijn woning funderingsschade heeft? Niet automatisch. De klasse zegt dat de beschikbare informatie op een hoog risico wijst. Hoe hard dat signaal is, hangt af van de betrouwbaarheid van de gegevens: vastgesteld, afgeleid of alleen modelmatig. Bij een uitsluitend modelmatige inschatting kan de werkelijkheid afwijken.
• Is een QuickScan verplicht bij verkoop? Nee. Er is geen verplichting. Een QuickScan kan wel verstandig zijn bij een verhoogd risico, bij zichtbare schade of wanneer de beschikbare informatie te dun is om een koper goed te informeren.
• Kan mijn taxatierapport worden afgerond zonder aanvullend onderzoek? Bij een D of E vindt in principe eerst aanvullend beperkt funderingsonderzoek plaats. Er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer er al een recent en betrouwbaar onderzoek is. Geeft u als opdrachtgever geen toestemming voor onderzoek, dan moet de taxateur vastleggen hoe hij met het gesignaleerde risico is omgegaan en welke invloed dat heeft op zijn waardeoordeel.
• Heeft funderingsrisico invloed op de woningwaarde? Dat kan. De taxateur weegt het risico, geconstateerde gebreken, mogelijke herstelmaatregelen en de resterende onzekerheid mee in de marktwaarde. Een kostenbedrag in het risicorapport is een globale indicatie, geen calculatie.
• Kan een bank een hypotheek weigeren vanwege de fundering? Dat kan, maar een D of E leidt niet automatisch tot afwijzing. De geldverstrekker beoordeelt de hele aanvraag en kan aanvullende informatie of onderzoek verlangen. De voorwaarden verschillen per bank.
• Wie betaalt een QuickScan? De partij die hem aanvraagt, tenzij koper en verkoper daar iets anders over afspreken. Bij een taxatie bespreekt de taxateur eerst met u waarom onderzoek nodig kan zijn en wat het betekent als u ervan afziet.
• Wat kan ik doen als de gegevens niet kloppen? Verzamel bewijs: bouwtekeningen, archiefinformatie, herstelrapporten, eerder funderingsonderzoek. Bespreek dat met uw makelaar of taxateur, zodat het in het rapport kan worden meegewogen. Onjuiste gegevens kunt u ook bij het KCAF melden; daar wordt beoordeeld of aanpassing mogelijk is.
• Krijgt elke woning een funderingslabel? Nee. Er komt geen officieel label vanuit de overheid. Binnen het taxatieproces wordt gewerkt met een risicoklasse A tot en met E, en dat is een risicobeoordeling, geen technisch eindoordeel.
  

Vragen over de fundering van uw woning?

Risicoklassen, betrouwbaarheidsniveaus, QuickScans en onderzoeksrapporten: het is niet vreemd als u het spoor kwijtraakt. U hoeft dit niet alleen uit te zoeken.

Wij nemen met u door welke informatie over uw pand beschikbaar is, wat die betekent voor uw taxatie, verkoop of aankoop, en welke vervolgstap in uw geval verstandig is. Als dat geen stap is, zeggen we dat ook.

Neem contact op met Kolpa · Vraag een woningtaxatie aan

Kennis van waarde begint bij weten wat er onder een woning zit.